董小姐 | 「爆料女王」的地产观
后台留言里，微信朋友圈中，越来越多的朋友开始称呼董小姐为地产媒体圈的「爆料女王」。
这个定性之辞，意味深长，虽不是完全认同，但董小姐颇为自信的一点是，那些年追过的「爆料」始终踩在了职业操守的红线以内。
发自真心的夸奖，素来是春风雨露，是最好的支持，董小姐给你们一鞠躬。
不过老实说，一方面，必须谢谢大家的捧场，但另一方面也有点不服气。
夸赞也要力争全面才好吖。
过去，也不少写深度长文，长文也创造过十万+。
比如最近的《董小姐 | 地产另类华夏幸福》
还有手头酝酿超过半年的另一篇大稿，暂未出炉，卖个关子先。
现在，再来些不一样的。
今天上午，按照领导要求，在《财经》杂志产业组内部做了一个分享。董小姐认真准备，想了很久，最后把方向定为我的房地产公司观。
分享的初心是，要向自己产业组行业外的同事，讲讲在观察地产行业的数万家地产公司时，自己的逻辑与思维工具是什么样的？
借此，董小姐也谈了很多对未来行业的认知。
这是一个故事很多的行业。希望这样的思考类、开放性文字，也能对你们有价值，有助益。
董小姐看待房地产公司的几个维度
一
1，这张图可以抽象为房地产公司香港模式和美国模式的差别，前者重土地，后者重能力。
2，侧重点不同，导致对房地产公司不同的估值方式。香港模式看重土地准备，偏向RNAV与市盈率估值，美国模式看重经营杠杆收益。
3，两种模式的典型公司代表：恒大与铁狮门。
4 ，美国模式相对轻资产，房地产开发的各环节都由专业化公司完成。表现形式有小股操盘，基金化运作。比如万科的探索。
5 ，按现在的形势，房地产公司正从香港模式往美国模式迈进。
二
1，不存在不吃土地红利的地产商，但吃相不尽相同。
2，对土地红利的依赖程度，决定了一个地产公司在运营风格上是采取高周转还是低周转策略。
3，高周转的赢面更大，但高周转公司并不一定总能打败低周转。
4，高周转的敌人是土地升值，土地升值越快，高周转公司越吃亏。如同钱进赌场，筹码越高，风险越大。
5，低周转的敌人是土地增值税，税收监管越严苛，低周转公司痛苦指数就越高。
三
1，此数据可以抽象为，国资与民资地产公司的区别。
2，国资与民资房企最大区别在于资金成本。成本决定公司战略取向、运营风格和拿地策略。
3，切勿小看3%的成本差距。这个差距折射了中国民营公司与国有企业之间的的身份信用歧视，这是资本市场上的「血统论」。
4，国有公司融资成本掉入5%以内，就是国有公司中的融资高手，如华润，金茂。
5，民营公司融资成本落入8%以内，便是民营公司中的融资翘楚，如万科，龙湖。
四
1，过去二十年，中国房地产公司可简单粗暴划分为，住宅与非住宅公司。
2，住宅占绝对主流，非住宅公司却刚开始崛起。这两个领域是公司对战场与风口的选择。选择住宅决定了你在过去二十年中的地位，但它未必决定你未来二十年的地位。
3，真假美猴王何来？很多非住宅公司都打着非住宅的旗号，依然干着住宅开发商的生意。比如五年前的万达，三年前的华夏幸福。
4，以上说法并非十分严谨，毕竟，不同阶段企业表现出的特征不同，二者可转化。
5，基于以上判断，那些经常不假思索，没有前提条件设置，便阶段性给房地产公司转型判死刑的同行，下笔需三思。
五
1，GMV在电商定义里是交易总额，此处拿来类指规模。房企规模与净资产收益率，你更重视哪一个指标，决定了你的行业排名，职业经理人的虚荣心，甚至公司的幸福指数。
2，ROE指标很重要，它是衡量一个房企均衡的财务指标。在房地产行业，15%以上是优秀得分。
3，但是，也不要小看GMV。很多房企都有一颗熊熊燃烧的规模王者心。
4，中国恒大的名字隐藏着秘密：先大而后恒。大而不能倒，正在入侵许多房企老板的大脑。
5，GMV的代价是各种负债率指标的预警。我们必须对负债率指标保持敬畏之心。
6 ，很多公司在青春期重视规模，壮大后追求利润。二者难以兼得。
以上所有维度、模式相通，大多数公司都适用，但也非绝对。不同生命周期的房企追求各异。
董小姐关于行业未来变化的几点思考
1，未来的趋势是，增量市场与存量市场的较量，增量必将让步于存量，这是向前看到向后看的转变。
2，新房与二手房市场，谁能笑到最后？这已是一个不言而喻的竞争格局。
3，于是，融创投资乐视、万科入股链家都有了信号价值。我们可以继续等待下一个跨界大交易的发生。
4，共享办公空间运营商为谁而生，如何活下去？
5，长租公寓生意有多可怕：自如友家与万达广场的利润大PK。
1，能力本身可以演化成一门生意。比如，绿城代建未来值得期待的单独IPO。比如万科物业的独立发展。
2，行业里永远有重资产与轻资产优劣之辩。
3，要关注小股操盘的门槛与机会，合作拿地，并表开发。
4，一个有意思的问题是，绿城代建之后，下一个会是谁？
1，未来公开市场买地和并购买地，哪种方式会越来越红？
2，挺进市中心，争夺旧楼房。城市更新之战已打响，谁率先做出了样本？
3，买地的本质能力是算账能力，算账能力的命门是产品线搭配能力。总是算不过来账无法拿地的开发商，当作此反省。
4，买地与房企业务多元化之间有很有趣的关联。你有业务多元化的能力，你就有了争地的资本。从这个角度看，不应把想象力浪费在与此无关的多元化上。
1，地价设置熔断点，房价被最高限价后，地价对房价的反推指标就失灵了。
2，房地产公司需要寻找新的投资算账能力基准。
3，土地熔断与房屋限价，会是不可逆的长期趋势么？
4，这个问题的答案，决定了下一个十年房地产公司的地位排序。
1，多少销售规模会是生死临界点，是100亿元还是200亿元？
2，它们的死因鉴定是什么？小规模企业的追赶能力正越来越弱。恐慌情绪正在蔓延。
3，它们的出路在哪里？有没有抄近道追赶的可能？
1，房地产公司的第二条船是多元化，但多元化里藏有阴谋与阳谋。
2，要关注多元化的资金来源：是企业还是企业家本人？
3，阳谋是不把鸡蛋放在一个篮子里。
4，阴谋是为了提升拿地能力。
5，去地产化，不应是逃跑，也不能是噱头。要立刻开始行动。
1，事情正在起变化，大家还能愉快地一起玩耍吗？我相信趋势。
2，希望看到越来越多新花样的激励机制。房地产公司要升级，首先要升级自己的操作系统。此操作系统的步伐与尺度能否再大一点？
3，可以一起吃肉喝酒，能否一起扛事受罚？上升年代制造的软件系统是否能够支持下降年代的增长？
4，价值观的重心落在制约，还是激励？老板的私心从不遮掩。
1，应该关注三个议题：什么样的人会失业？什么样的人会创业？未来开发商需要什么样的职业经理人？
2，这里有永恒的空降兵与士官生之辩。
3，也有全科医生与专科医生之辩。
4，要记住，公司用人一时是不变真理。
1，新技术诞生新商业模式，对现状颠覆，在房地产行业会发生吗？
2，如果未来3D打印、快速建筑技术、装配式技术，让质量与工艺差距进一步缩小。房地产公司下一个品牌溢价点在哪里？
3，为什么大多数房地产创新玩法都集中在营销领域？
4，等待众筹，众包，定制，选装等新思想孵化案例出现。
1，产品肯定重要。只是产品竞赛的赛场发生变化，总包单位都一样，传统技术优势消失，必须寻找各自新卖点。
2，每家开发商的样板房卖点、配置、风格同质化，如何建立新的IP产品识别度？
3，产品硬实力与软实力谁更重要？
4，与产品配套的物业服务要回归初心，去资本化，去O2O化。
1，房地产周期永不会消失，每一个周期都有崛起的新贵，也都有消失的大佬。
2，期待看到越来越好玩、三观颇正的公司勇士，破解它们穿越房地产周期的公司密码。
3，期待出现更多带领公司穿越房地产周期的职业经理人，要好好研究他们的个人密码。
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